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DEC. 2023
在市场交易中存在大量的房产租赁行为。在房产租赁合同中,合同主要目的在于承租人实现对租赁房产的占有、使用,故需要特别关注涉及到违法建筑、临时建筑、与租赁用途需求不符的房屋等具有特殊法律风险的房产,如未能在签约时及时审查明确,并进行针对性的风险管控,容易在后续履约过程中引发纠纷,造成当事人重大损失。本文针对租赁合同中常见的特殊房产进行了分类梳理及风险管控分析。
在日常租赁活动中,我们经常会遇到租赁合同所涉房产相关权证资料不全的问题,需要具体问题具体分析,部分情况下可能会导致合同无效。在通常情况下,目前国内建筑物在建设过程中,主要涉及土地使用和城市规划两方面相关问题。合法建筑必须完成全部的法定环节,具体的法定流程为依次取得建设用地规划许可证书、建设用地批准文书、建设工程规划许可证书、建筑工程施工许可证书,任何流程节点出现问题导致相关证书缺失都有可能使该建筑被认定为违法建筑。但前述证书中,可能直接导致合同无效的是建设规划许可证书。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》)第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第四条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 据此,如租赁合同中建筑物无建设规划许可证书,则可能导致合同无效,但租赁合同目的主要在于承租人能够实现占有、使用承租房产,即使租赁合同无效,合同承租人仍需要支付房屋占有使用费,故承租人实际也可能实现合同目的。因此,如发现租赁合同标的为违法建筑物,首先需要具体分析违法的原因。从出租人的角度,除了合同本身可能无效,可能还需要考虑行政处罚的相关风险。从承租人的角度,可以结合合同目的,在充分考虑风险与收益的情况下,选择是否继续进行租赁。 承租人要了解因合同所涉房产违法,可能出现合同履行不能的情况,例如所涉房产因违法被拆除或查封。在充分评估风险的基础上,合同双方都应考虑到,在合同所涉租赁房产违法的情况下,如基于商业目的考虑或其他考虑,当事人仍需继续订立租赁合同,则应采取措施预防后续履行中合同可能无效或被解除而产生的保证金及租金退还、装修及其他补偿等问题,防止产生纠纷。
实务中,企业租赁房产后拟从事经营活动或者个人租赁房产拟自住生活使用,时常会出现所承租的房产不能实现合同目的的情况,如企业租赁的房产无法办理工商注册或个人租赁的房产因规划为商住两用用途而影响家居生活使用。在租赁合同中,如果租赁房产本身规划用途与租赁合同约定的用途不符,则可能导致承租人租赁房屋的目的无法实现,将会引起纠纷导致当事人损失。 当事人在订立租赁合同的过程中,需要严格审查租赁房产的规划用途,具体根据房产的权属证书内容或者向行政职能部门查询情况,核实租赁房产的性质属于工业、商业或住宅等何种用途?是否能够实现当事人订立租赁合同的目的?如拟租赁标的物的规划用途不符合合同约定目的,为履行合同变更房产用途虽也属于选择之一,但实际操作难度较高。 例如当事人需要将住宅房屋变更为经营性用房,则需要遵循《民法典》第二百七十九条规定的严格法定程序,如当事人订立租赁合同时拟从事经营活动,而所涉房产规划用途为住宅,则承租人在签订租赁合同前就须充分考虑是否能够征得相关业主同意?同时,承租人需要在租赁合同中约定,如果一旦不能变更租赁房产的用途,相关租金、补偿及合同解除的问题。 企业在日常经营中租赁经营场地时,需要事前进行充分审查,核实租赁合同所涉房产是否能够从事相应的经营活动?是否能够进行工商注册?尤其对于期限较长或者需要装修投入较大的租赁合同,如未能进行事前的风险管控,发生纠纷后会产生严重的后果。 综上,如涉及到经济适用房的租赁合同,当事人应在缔约时充分考虑经济适用房是否已经取得完全产权,如未取得完全产权,实务中存在合同被认定无效的风险,双方当事人应事前做好相关风险管控,在合同中对于房屋占用费或使用费、装修补偿等方面问题进行约定,以免后续履行中出现争议。
在建工程中的建筑物是正在建设尚未竣工投入使用的建筑物。根据《中华人民共和国建筑法》规定,在中华人民共和国境内从事建筑活动,实施对建筑活动的监督管理,应当遵守本法。本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。 如租赁合同中涉及到在建工程建筑物,因合同订立时涉及的房产尚未建设完成,未交付也未取得相关权属证书,合同后续履行中存在诸多不确定因素。因此,当事人需要采取相应的风险管控措施。如在建工程中房产已取得建设工程规划许可证,则房屋租赁合同有效,虽所涉房产尚不能立即交付,但是当事人可以采取合理措施进行风险管控,可以选择先签订预约合同,交纳定金或保证金,设定条件或期限,待条件成就或期限届满时另行签订正式的房屋租赁合同。当事人也可以选择直接签订正式租赁合同,但因房产无法立即交付,因此需要结合房产实际交付时间就起租时间协商一致,明确约定实际交付时间逾期需要承担的违约责任。 如出现在建工程所涉建筑物尚未取得建设工程规划许可证的,当事人需要谨慎处理,如订立合同后最终出租人未能取得规划许可证,则预租或租赁合同可能认定为无效。当事人在综合考虑风险后,如仍需订立合同,建议事前就合同无效或被解除后产生的保证金及租金结算、装修等补偿问题作出明确约定,对可能出现的风险进行有效管控。 经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。 对于经济适用房的租赁问题,《经济适用住房管理办法》第三十三条规定,个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。据此,当事人签订租赁合同中,如所涉房产为经济适用房,则需要重点关注房产的权属问题,实务中,法院对涉及未取得完全产权的经济适用房之租赁合同的效力,按无效或有效处理的判例都不少见。但从理论上看,《经济适用住房管理办法》并非法律、行政法规,故其规定不宜作为认定合同无效的依据。
军队房地产系由军队管理、使用的土地,房屋及附属设施、设备,以及林木等的统称。军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使。涉及军队房地产的房产租赁合同较为特殊,根据房产的特殊权属性质,实操中尤其应注意房产有关批准程序以及租赁使用的特殊要求。 根据《军队房地产经营管理规定》第八条、第十条规定,可见军队房地产根据租赁房产的面积和具体使用情况,需要通过不同的审批流程,故此类军队房产租赁合同风险管控的要点在于相应审查房产对应审批程序证明,如未经过审批,则合同效力存在瑕疵,甚至有无效或被解除的风险,当事人如仍需订立合同则需要进行事前约定防控合同风险。
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